Le bail est un contrat de location qui recense les droits et les obligations du locataire et du bailleur (le propriétaire). Si vous souhaitez louer un bien immobilier, plusieurs solutions s’offrent à vous : location d’un logement vide ou d’un logement meublé ? À titre de résidence principale ou en location saisonnière ? Pour une durée temporaire ?
 
Selon le type de location choisi, certaines règles du bail diffèrent. C’est principalement le cas pour la durée du bail, le préavis et le dépôt de garantie. Voyons plus concrètement les différences qui existent entre les différents baux.

Le bail de location vide
Durée du bail : 3 ans renouvelable ou 6 ans renouvelable (si le propriétaire est une personne morale) pour toute location d’un logement non meublé.
 
Préavis : le locataire peut mettre fin au bail à tout moment à condition de respecter un délai de préavis de 3 mois pour communiquer au propriétaire son intention de quitter les lieux. À l’inverse, si c’est le propriétaire qui souhaite récupérer son logement que ce soit pour le vendre ou pour y habiter, le préavis est de 6 mois avant l’échéance du bail. Tant qu’aucune des parties ne donne congé, le bail est tacitement renouvelé.
 
Dépôt de garantie : il est égal à un mois de loyer (hors charges) maximum. Cette garantie est restituée lors de l’état des lieux de sortie ou dans un délai d’un mois maximum. Attention, en cas de constatation de problèmes, ce délai peut s’étendre jusqu’à 2 mois.
 
Le saviez-vous ? Depuis la loi du 6 juillet 1989, la durée du préavis peut être réduite à 1 mois pour le locataire dans certaines zones géographiques appelées "zone tendue".

Le bail de location meublée
Durée du bail : 1 an renouvelable ou 9 mois non renouvelable dans le cadre d’une location à un étudiant.
 
Préavis : Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment à condition de respecter un délai de préavis de 1 mois. Le propriétaire, quant à lui, ne peut pas donner congé en cours de bail. Il doit attendre l’échéance du bail et respecter un délai de préavis de 3 mois. Si à l’expiration du bail aucune des parties n’a donné congé, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.
 
Pour le contrat de bail étudiant qui est un bail spécifique de location meublée, le bailleur ne peut en aucun cas résilier le contrat de location avant son terme et il ne peut pas y avoir de tacite reconduction. Si le locataire souhaite rester dans le logement, il faudra donc conclure un nouveau bail.
 
Dépôt de garantie : il est égal à deux mois de loyer (hors charges) maximum et restituable dans un délai de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme et de 2 mois s’il ne l’est pas.

Le bail mobilité
Que ce soit dans le cadre d’une formation, d’un contrat d’apprentissage ou d’une mission professionnelle, il arrive que des personnes recherchent un bien pour une durée temporaire. Un nouveau bail, plus connu sous le nom de bail mobilité, a été créé pour répondre à ce type de besoin.
 
Durée du bail : 1 à 10 mois renouvelable. Attention, les conditions de renouvellement ne sont pas aussi libres que pour les autres baux. Le bail peut être renouvelé une seule fois s’il a été signé pour une durée inférieure à 10 mois.
 
Préavis : Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment à condition de respecter un délai de préavis de 1 mois. Le propriétaire, quant à lui, ne peut pas donner congé à son locataire avant l’échéance du bail.
 
Dépôt de garantie : le propriétaire-bailleur ne peut pas exiger de dépôt de garantie. 

Le bail de location saisonnière
Durée du bail : ce bail permet de louer sa résidence principale dans la limite de 120 jours par an. Ce sont des plateformes comme AirBnB qui permettent de réaliser ce type de location. Attention à ne pas dépasser le quota autorisé par la loi. Le nombre de jours loués est comptabilisé par la plateforme et elle se voit dans l’obligation de retirer les annonces dès lors que le propriétaire atteint son quota.
 
Dépôt de garantie : le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie. En revanche, son montant ne doit pas excéder celui du loyer demandé.